【4科目】FP2級〜独学で合格するまで【⑤不動産】

こんにちわ!
今年9月に独学でFP3級合格しました
今は来年1月のFP2級合格に向けて独学で勉強中です

同じく独学で勉強中の方や、
これからFP2級の試験受けようかなと思っている方へ
単元ごとに良く出る内容についてまとめました

使っている問題集はこちらになります

不動産の登記と取引

不動産登記

対抗力、不動産登記記録に関する箇所が大事です

・不動産登記記録には公信力がない
つまり法的な保護はされません

・登記事項証明書(不動産の登記記録)…法務局で手数料を納付すれば誰でも交付請求可能

・土地の登記記録…一筆の土地、一個の建物ごとに作成される
…土地登記上で土地を数える単位

・仮登記…本登記の順位保全のために行う登記のこと
本登記の順位は仮登記の順位に従います
対抗力はありません
所有権移転の仮登記された後でも抵当権設定登記が出来ます

・権利部甲部所有権に関する事項
差し押さえの登記記録

・権利部乙区所有権以外に関する事項
抵当権、賃借権、借地権、地上権など

・建物の賃借人は借地権を対抗出来ない

借地権(借地契約)

普通借地契約と定期借地契約の違いを把握しましょう

・借地権…他人の土地を借りて使用する権利
・借地権者…借地権の登記がなくても自分名義の建物を所有していれば
第三者に対抗出来る

※対抗…主張出来る

普通借地権

・地主と借地権の合意で30年を超える存続期間を定められる
・存続期間満了し契約更新がない場合、借主は貸主に
借地上の建物を時価で買い取るよう請求出来る
・借地上に建物がある場合のみ、借主が望めば
従前契約と同一条件で契約更新出来る

定期借地権

①一般定期借地権

契約の締結…公正証書等
契約存続期間…50年以上(建物再築の延長なし)
利用目的…制限なし。住居用、事業用どちらも可能
契約終了時…原則更地で返却

②事業用定期借地権

契約の締結…公正証書のみ
契約存続期間…10~50年未満
利用目的…事業用のみ
契約終了時…原則更地で返却

③建物譲渡特約付借地権

契約の締結…口頭または書面
契約存続期間…30年以上
利用目的…制限なし
契約終了時…建物付きで返却
存続期間終了後、借主の請求で引き続き建物利用可能

借家権(借家契約)

普通借家契約と定期借家契約の違いを把握しましょう

・借家権…他人の建物を借りて使用する権利
居住用でも事業用でも借地借家法が適用される

普通借家契約

口頭で契約が可能

・契約期間は1年以上
1年未満の契約は期間の定めがない賃貸借とみなされる

・自動更新される

・建物の引渡しがあれば建物の賃借権を対抗出来る

・賃貸人(貸主)は正当な事由を持って期間満了の6ヶ月前までに
賃借人(借主)に通知すれば契約終了が出来る

・賃貸人の更新拒絶の通知は正当な事由がある場合のみで、
期間満了6ヶ月前までに賃借人に通知した場合に限る

・法令や契約で一定期間経過後に取り壊す事が明らかな建物だと、
取り壊す時に賃貸借終了の特約は有効

定期借家契約

・契約には書面が必要(公正証書以外で可能)

・契約期間1年未満と定めても期間の定めのない賃貸借と
みなされることはない

・契約の更新は出来ない
ただし双方が期間満了後に契約更新の合意していた場合は、
再契約は可能

中途解約は、200㎡未満の居住用建物に限り、
転勤など正当事由があれば賃借人から可能

・造作買取請求権がある
ただし造作買取請求権放棄の特約は有効

不動産に関する法令

都市計画法

開発許可制度が多く出題されています

・開発許可を受けても、建築基準法の建築確認は必要

①市街化区域

おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

都道府県知事の許可…1,000㎡以上
土地区画整理事業の開発行為は都道府県知事の許可不要

②市街化調整区域

開発許可不要…農林や漁業用の建築物やその従事者の住宅建築

市街化を抑制すべき区域

準都市計画区域

・積極的な整備や開発を行う必要はないものの、
制限を行わなかったら何らかの支障の恐れがある場合に、
土地利用の整序のみ行う目的で定める区域

・都道府県知事の許可…3,000㎡以上規模の開発行為

非線引き区域

市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域

建築基準法

用途制限、建ぺい率の上限、2項道路のセットバックが重要です

・2つ以上の用途制限にまたがる場合…過半の属する用途地域の用途制限が適用

・2項道路…4m未満で、特定行政庁に道路と指定された道
※道路…幅員(道幅)4m以上の道の事
2項道路では道路の中心線から2m下がった線をみなし境界線
建物の建築や土地の開発する時には、
みなし境界線まで下げて建築や開発をする必要がある

・接道…幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある

・建ぺい率の上限緩和

  • 防火地域&耐火建築物かそれと同等の建築物…プラス10%
  • 準防火地域&耐火建築物か準耐火建築物かそれらと同等の建築物…プラス10%
  • 特定行政庁の指定する角地…プラス10%
  • 上記両方に該当する場合(10%+10%)…20%

・容積率が異なる土地にまたがって建築する場合…それぞれの容積率を計算し、合計して割る

・指定容積率…全面道路12m以上の場合はそのまま、
12m未満の場合は以下の制限もある
住居系用途地域…全面道路幅×4/10
その他用途地域…全面道路×6/10

区分所有法

専有部分とその専有部分に係る敷地利用権を分離処分出来ない…重要

・共用部分の持分割合…専有部分の床面積の割合

・区分所有者の団体…必ず構成員となる
任意に加入・脱退は出来ない

・集会…少なくとも毎年1回、管理者は集会を招集しないといけない

・建替…区分所有者&議決権のそれぞれ5分の4以上の賛成が必要

・規約の変更…区分所有者&議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成が必要

・マンションの専有面積
区分所有法と不動産登記規則上…内法面積(壁の内側で測った面積)
建築基準法…壁心面積(壁の厚さの中心線で測った面積)

不動産の税金

固定資産税

重要…評価額は市町村長等が3年ごとに見直します

・納付者…1月1日時点の固定資産課税台帳に登録されている者

・評価額…市町村長等が3年ごとに見直します
標準税率は1.4%だが、市町村で変更可能

・住居用地に対する固定資産税の課税標準の特例…200㎡以下は6分の1、
200㎡を超える部分は3分の1

・新築住宅の税額軽減
条件:居住部分の床面積50~280㎡以下
1戸当たり:120㎡以下の床面積に相当する部分
減額:固定資産税の2分の1

不動産の譲渡所得

所有期間5年超が長期譲渡所得、5年以内は短期譲渡所得

・所有期間の算定日…譲渡した年の1月1日

・概算取得費…譲渡所得の5%

・税率
短期譲渡所得:所得税30%+住民税9%
長期譲渡所得:所得税15%+住民税5%

居住用財産と譲渡所得の特別控除

居住用財産を売った時には、譲渡所得から最高3000万円の控除可能

・所有期間の条件…なし

・配偶者、父母、子等への譲渡時は適用外

住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までの譲渡が必要

・長期譲渡所得の課税特例と併用可能

・買い換え特例との併用不可

不動産の活用方法

土地活用の事業方式

  • 等価交換方式
  • 事業受託方式
  • 定期借地権方式
  • 建築協力金方式

等価交換方式

土地所有者が土地の一部または全部を提供(譲渡)し、
デベロッパー等が資金を負担し建設し、
両者が土地と建物を等価交換する

事業受託方式

土地所有者が資金を出して
建設・管理・運営などを
事業一切を開発業者に任せる

定期借地権方式

土地を借地人に賃貸して地代を受け取る

建築協力金方式

土地所有者が建物を建設する際、
建築資金の全部および一部に
建築予定建物に入居予定テナント
から預かった
保証金や建築協力金を充てる方式

DCF法

・DCF法

ディスカウント・キャッシュ・フロー法
不動産の収益価格を求める方法の1つ
不動産の保有期間に発生する純収益と復帰価格
現在価値に置き直したうえで合計して求める

・NPV法

正味現在価値法
投資の適否を判定する方法
DCF法で求めた合計から、
投資額の現在価値を差し引いて判定する

将来の収益の現在価値の合計額が、
投資額の現在価値の合計額を
上回っていたら
投資に有利と判定出来る

不動産の投資利回り

投資利回り…投資額に対してどれだけのリターン(収益)が
得られるかを見極める指標の事

NOI利回り(純利回り)

年間収入合計(賃料)から諸経費を引いた額
総投資額(物件購入価格)に対する割合

※表面利回り…諸経費を引かずに考慮される指標

まとめ

不動産の科目に関しては、
実際に自宅を購入した事があったりする方は、
体験した事なので有利になりそうですね

不動産投資に関連する事も多くありますので、
言葉の意味もそうですが、
似たような文言の違いをどれだけ把握出来るかが肝ですね

読んでいただきありがとうございました!!

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